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Hedonische Immobilienbewertung

Wieviel ist Ihre Immobilie wert?

Mit dieser Frage sollten Sie sich vor dem Verkauf Ihres Einfamilienhauses oder Ihrer Eigentumswohnung auseinandersetzen. Denn der festgelegte Verkaufspreis ist die Basis für einen raschen und erfolgreichen Verkauf. Deshalb fängt ein Immobilienverkauf mit einer professionellen Bewertung Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung an.

In der Schweiz haben sich zwei gängige Methoden etabliert, um den Verkehrswert von Eigenheimen und Eigentumswohnungen zu ermitteln: die Expertenschätzung und die hedonische Schätzung. Während erstere durch einen Experten vor Ort durchgeführt wird und sich unter anderem auf die Baupläne und den Grundbuchauszug der Immobilie stützt, wird die hedonische Bewertung digital ermittelt. Sie berücksichtigt dabei die Verkaufspreise von Tausenden vergleichbarer Objekte am lokalen Markt und schätzt die Immobilie anhand von etwa 70 Kriterien wie Lage, Alter und Zustand der Immobilie, Arbeits- und Freizeitangebot der Region und ÖV-Anbindungen. Die hedonische Bewertung ist präziser und das Resultat liegt näher am Wert, der sich beim Verkauf der Immobilie erzielen lässt. Ausserdem ist sie kostengünstiger als die klassische Schätzungen.

Immo Argo wendet die hedonische Bewertung nach Wüest Partner an. Die Grundlagen dieser Berechnungsweisen basieren auf mehr als 20'000 Transaktionen pro Jahr und bieten zwei unabhängige Bewertungsmodelle für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Die Referenzdaten werden bis auf Stufe von Gemeinde und Stadtquartier berücksichtigt zur Bestimmung der Makrolagen (wie die Attraktivität der Gemeinde). Unsere Bewertungen werden von sämtlichen Schweizer Banken anerkannt.

Die Vorteile unserer angewandten Methode sind die Marktnähe, denn der Einfluss der einzelnen Eigenschaften der Immobilie werden von der Masse der Käufer und Verkäufer, also vom Markt, festgesetzt. Somit können wir eine objektive Bewertung der Liegenschaft erzielen. Ausserdem lässt sich die Schätzung schnell durchführen: Sind die notwendigen Angaben zur Liegenschaft von uns erfasst, erfolgt rasch die Bewertung. Eine erneute Bewertung der Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt können wir sehr einfach durchführen.

Die hedonische Schätzung ist für Standardimmobilien geeignet, für Luxusimmobilien, besonders alte Immobilien oder Häuser mit grossem Grundstück weniger.

Die hedonische Immobilienbewertung berücksichtigt folgende Faktoren:

  • die Art der Immobilie (Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus, Villa, Wohnung)
  • die Grösse der Immobilie (Anzahl Quadratmeter, Kubatur, Grundriss)
  • das Baujahr (Altbau, Neubau)
  • die Ausstattung der Immobilie (Balkon, Terrasse, Garten, Garage, Parkettböden, Cheminée etc.)
  • der Zustand der Immobilie (Mängel, Bauschäden, Renovierungsbedarf, Feuchtigkeit, Schimmel, Mauerwerk, Alter der Elektronik etc.)
  • die Nutzung (Anzahl Zimmer, Anzahl Nasszellen, vermietet, leerstehend, Baurecht etc.)
  • die Grösse des Grundstücks
  • die Ausbaumöglichkeiten (Ausnützung, Zone, Bauordnung)
  • die Energieeffizienz der Immobilie (verbautes Material, Dämmung, Heizung)
  • die Grundbucheinträge (Dienstbarkeiten, Anmerkungen) - die Makrolage (Region, Attraktivität der Gemeinde) - die Mikrolage (Distanz bis zu den ÖV, Sicht, Besonnung, Immissionen etc.)

 

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Armando Birrer und Gottfried Stadelmann, als Geschäftsinhaber und Makler begleiten jeden Immobilienverkauf vom Erstkontakt bis zur notariellen Beurkundung.

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